do góry

Zniesienie współwłasności nieruchomości – czy warto i jak to zrobić?

Zdarza się – i to wcale nie tak rzadko iż jedna nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób – może być to następstwem czynności prawnej lub dziedziczenia. W takiej sytuacji warto przynajmniej rozważyć zniesienie współwłasności nieruchomości.

Współwłasność ma może i zalety, ale bezsprzecznie ma też i wady.

I tych wad jest w mojej ocenie jednak znacznie więcej.

  • najważniejsze decyzje muszą podejmować wszyscy współwłaściciele
  • nieruchomość to także koszty np. remonty czy podatki, które ktoś musi opłacać
  • często współwłaściciele nie potrafią porozumieć się co do korzystania z nieruchomości
  • bywa, iż jeden ze współwłaścicieli mieszka gdzieś daleko i nie jest niczym zainteresowany
  • albo jeszcze gorzej: wyjechał i nikt nie wie gdzie ten współwłaściciel jest
  • jeśli jeden ze współwłaścicieli umrze, w jego miejsce wchodzą spadkobiercy
  • a jak pokazuje życie tych spadkobierców może być wielu i mogą być skonfliktowani
  • zresztą sama sprawa o stwierdzenie nabycia spadku może trwać bardzo długo, a dopóki się nie skończy sprzedanie nieruchomości będzie raczej niemożliwe
  • ostatecznie może się okazać, że ten akurat współwłaściciel spadkobierców nie miał i udział w nieruchomości odziedziczy gmina…

Widzicie inne wady takiego stanu rzeczy tj. tej współwłasności?

Na pewno jeszcze jakieś są:)

A skoro tak, to można zastanowić się, czy zniesienie współwłasności nieruchomości nie byłoby przypadkiem dobrym pomysłem (ok, może w Twojej sytuacji ta współwłasność się sprawdza i jest ok). Po prostu się zastanów.

Jeśli współwłaściciele są w tanie się porozumieć, najprawdopodobniej uda się całą sprawę przeprowadzić w kancelarii notarialnej. Koszt może większy niż w sądzie, ale oszczędność czasu… bezcenna:)

Ale jeśli współwłaściciele są skonfliktowani to prawdopodobnie pozostanie tylko…

Zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie

Jeśli współwłaściciele nie potrafią w żaden sposób dojść do porozumienia, prawdopodobnie zostanie jedynie napisanie wniosku o zniesienie współwłasności i złożenie tego wniosku w sądzie.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Wiem – sprawa sądowa to nic przyjemnego, ale niestety czasami nie ma wyjścia.

(na marginesie: może warto rozważyć mediację?)

Dobra wiadomość jest taka, iż opłata sądowa nie zależy od wartości nieruchomości.

(w takich sprawach opłata jest stała i wynosi 1.000 zł, najlepiej uiścić ją na konto właściwego sądu)

Niestety bardzo często współwłaściciele mają zupełnie różną ocenę jeśli chodzi o wartość nieruchomości.

To w sumie całkiem normalna sprawa. W sprawach o zniesienie współwłasności nieruchomości zazwyczaj dopuszczana jest opinia biegłego  na okoliczność wartości nieruchomości.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zgodnie z treścią przepisu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Tak więc:

podział fizyczny nieruchomości ma co do zasady pierwszeństwo przed innymi sposobami znoszenia tej współwłasności. Dość łatwo to sobie wyobrazić w przypadku dużej niezabudowanej działki, ale już nieco gorzej w sytuacji mieszkania w bloku…

Po prostu podział fizyczny nie zawsze będzie możliwy.

Ale w zdecydowanej większości przypadków możliwe będzie:

przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz pozostałych.

Zgodnie z treścią przepisu:

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Nie zawsze jednak musi być tak prosto.

Bywa, iż wszyscy chcą otrzymać taką nieruchomość, ale zdarza się i tak, że nikt jej nie chce.

(naprawdę – tak się zdarza: nieruchomość może mieć wyjątkowo mało atrakcyjną lokalizację, nikt nie jest w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli… Powodów  może być dużo)

Dlatego też musi być taki „ostateczny” sposób zniesienia współwłasności – i tak jest.

Jak już nie pozostanie nic innego: sąd orzeknie o sprzedaży takiej nieruchomości – zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego ( i w orzeczeniu rozstrzygnie o roszczeniach współwłaścicieli)

Ale to sytuacja najmniej korzystna dla współwłaścicieli i dlatego poświęcamy jej najmniej uwagi.

Ważne :

Często jest tak, iż tylko jeden ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania nieruchomości (finansuje ze swoich pieniędzy remonty, opłaca podatki…) TAK – ma to znaczenie w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości.

I jeszcze jedno:

cała sprawa może trochę inaczej wyglądać, jeśli chodzi o gospodarstwo rolne

chcesz wiedzieć więcej? zapoznaj się z treścią przepisów : art. 210 do 221 kodeksu cywilnego

w takiej sprawie można zawrzeć przed sądem ugodę – i to zazwyczaj całkiem niezły pomysł

orzeczenie sądu I instancji można zaskarżyć – wnosząc apelację

sprawy o zniesienie współwłasności całkiem sporo mają wspólnego ze sprawami o dział spadku

Katarzyna Skowrońska

Jestem adwokatem. Prowadzę kancelarię adwokacką we Wrocławiu. W swojej praktyce zajmuję się sprawami z zakresu prawa spadkowego. Doświadczeniem zdobytym w trakcie aplikacji adwokackiej oraz na salach sądowych dzielę się z Czytelnikami w ramach tego bloga...